Milli Emlak Genel Müdürlüğü Kimdir ve Nasıl Çalışır ?

Hazine Taşınmazlarının Satış İşlemlerindeki Mevzuat Düzenlemeleri Nelerdir?

Millî Emlak Genel Müdürlüğü tarafından Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satış işlemleri,

• 6098 sayılı Borçlar Kanunu,
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu,
• 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve KDV Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun,
• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik,
• 313 Sıra Sayılı Millî Emlak Genel Tebliği,

Hükümleri çerçevesinde yürütülerek sonuçlandırılmaktadır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışına ilişkin mevzuat düzenlemelerine;www.milliemlak.gov.tr  adresinden ulaşılabilmektedir.

Hazine Taşınmazını Satın Almak Ne Tür Avantajlar Sağlamaktadır?

Hazineye ait taşınmazların yapılan satış işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan muaftır.

Satışı yapılan taşınmaz, satışı takip eden yıldan itibaren 5 yıl süreyle emlâk vergisine tabi değildir.

Satışı yapılan taşınmazlardan Katma Değer Vergisi alınmamaktadır.

Taşınmazın satış bedelinin ¼’ü peşin alınmakta geriye kalan kısmı ise azami iki yıl içerisinde ve üçer aylık dönemler itibariyle sekiz eşit taksitte ödenebil- mektedir. Bu taksitlere satışın yapıldığı yılda geçerli olan “Kanuni Faiz Oranı” uygulanmaktadır.

Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi halinde faiz hesabı, tahsil tarihi itibariyle hesaplanmaktadır. Taksitlendirilen taşınmazlarda satış borcu bitmeden banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilmesi halinde tapu verilme imkânı bulunmaktadır.

Hazine Taşınmazları Satışa Nasıl Çıkarılmakta ve Satış Bilgilerine Nasıl Ulaşılmaktadır?

Hazineye ait taşınmazlar re’sen ya da talep üzerine ihaleye çıkarılabilmektedir.Türkiye genelinde satışa çıkarılan taşınmazların ihale ve diğer bilgileri ile varsa resimlerine;www.milliemlak.gov.tr web adresinden ve taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web adreslerinden ulaşılabilmektedir.

Taşınmaz Satış İhalelerine Bizzat Katılmak Zorunlu Mudur?

Gerçek kişiler ihalelere bizzat katılabileceği gibi ihale saatine kadar komisyon başkanlığına ulaşmak üzere iadeli taahhütlü posta ile de teklif gönderebilirler ya da noterde düzenlenecek vekâlet sözleşmesi ile temsilcilerinin iştirak etmesini sağlayabilirler.

Hazine Taşınmazlarının Satın Alınmasında Başvuru Nasıl ve Nereye Yapılmalıdır?

Satın alma talepleri, il, ilçe, mevki, pafta, ada, parsel numarasının da belirtildiği bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu il ve ilçelerde;Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Şeflikleri) müracaat edilebilmektedir.

Hazine Taşınmazlarının Satış İhalesine Başvuru Şartları Nelerdir?

İhalelere katılacakların;

• Yasal yerleşim yeri sahibi olmaları,
• Gerçek ve Tüzel Kişilerin Tebligat için Türkiye’de adres göstermeleri,
• Gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri,
• Gerçek ve Tüzel Kişilerin İhale saatinden önce (tahmin edilen bedelin %10’undan az olmamak üzere %30’una kadar) geçici teminatı yatırmış olmaları,
• İşin gereğine göre Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Emlak/Millî Emlak Müdürlüğünce tespit edilecek diğer belgeleri vermeleri,
• Tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişiler, tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletnameyi vermeleri,
• Kamu tüzel kişilerinin ise, tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu belirtir belge vermeleri gerekmektedir.

Satış İlanları Nasıl Yapılmakta ve Bu İlanlara Nasıl Ulaşılmaktadır?

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satış ilânları tahmini satış bedelleri dikkate alınmak suretiyle İlde Basın İlân Kurumuna yayınlatılır.Buna göre;

• Günlük gazete çıkıyorsa iki defa,
• Günlük gazete çıkmayan yerlerdeki ihalelerde, en çok 7 gün aralıkla gazete çıkıyorsa bir defa,
• Hükümet ve belediye binalarının ilan tahtalarına asılarak,
• Tahmin edilen bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedeli aşıyorsa diğer şehirlerde çıkan gazetelerden birinde bir defa,ilân ettirilir,
• Tahmin edilen bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedelin 3 katını aşıyorsa diğer şehirlerde çıkan gazetelerden birinde bir defa ve ayrıca Resmi Gazetede bir defa yayımlattırılır.

ilaveten;

• İlânların bir örneği Google görüntüleri ve fotoğraflarıyla birlikte (www.milliemlak.gov.tr) web adresinde,
• Taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web adreslerinde,
• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Hükümet Konağı ilân tahtalarında,
• Taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle muhtarlığı ile belediye ilân panolarında asılmak suretiyle ve hoparlörler aracılığıyla duyurulur.                  

Ayrıca; ihale konusu taşınmazın varsa hissedarına,işgalcisine, isteklisine, daha önceden ihale yapıldıysa ihaleye iştirak edenlere posta yolu ile iadeli taahhütlü olarak tebligat yapılır.

Hazine Taşınmazlarının Satışında Uygulanan İhale Usulleri Nelerdir?

Taşınmaz satışlarında, tahmin edilen bedeli her yıl merkezi yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda “açık teklif usulü”, bu sınırı geçenlerde ise “kapalı teklif usulü” uygulanmaktadır.Kapalı veya açık teklif usulüyle satılamayan taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle satışı için ihaleye çıkarılır.Satış ihaleleri pazarlıkla yapılamaz.

İhale Kararı Nasıl Kesinleşir?

Satış ihalesinin yapılmasını müteakip komisyon tarafından alınan geçici ihale kararı, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde ihale bedeline göre ilgili ita amirinin onay veya ret kararı ile kesinleşir.

İhale Sonrası Satış İhale Kararının Sonucu Müşteriye Ne Şekilde Bildirilmektedir?

Kesinleştirilen ihale kararları,kesinleştiği günden itibaren en geç beş işgünü içinde, üzerine ihale yapılana veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir.Mektubun postaya verildiği tarihi izleyen yedincigün,ihale kararının taşınmazı satın alan müşteriye veya vekiline tebliğ edilmiş sayıldığı gün olarak kabul edilir.

Satış İhale Kararı Tebliğ Edilen Müşteri Öncelikle Hangi Yükümlülükleri Yerine Getirmelidir?

Müşteri, ihale kararının kendisine tebliğ edildiği günden itibaren on beş gün içerisinde;Sözleşme yapılması gerekli olan hallerde,

• Sözleşmeyi imzalamak,
• İhale bedelini ödemek,
• İhale bedeli taksitle ödenecekse, taksitli satış sözleşmesi imzalamak,
• Varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır.

Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir.

Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Ne Zaman ve Nereye Ödenmelidir?

Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir. Satış bedelinin idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka dekontunun ya da örneğinin idareye ulaştırılması gerekmektedir.

Satın Alınan Taşınmazın Bedelini Ödeme Araçları Nelerdir?

İhale sonrası taşınmazın satın alma bedelinin, tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır.Ancak yukarıdaki genel kuralın istisnası olarak; Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler nominal değeri üzerinden(Bu senet ve belge- lerin nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş olması hâlinde, bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.), ödeme aracı olarak kabul edilebilmektedir.

Taşınmaz Satış İhalesi Sonrasında Yapılacak Taksitlendirme Şartları Nelerdir?

İhaleye çıkarılan taşınmazın tahmini ihale bedeli;Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde; 5.000.-(Beşbin)TL,Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise; 1.000.-(Bin)TL,tutarı geçen miktarlar, taksitlendirilmektedir.

Taksitli Satışlarda Satış Bedelinin Tamamı Ödenmeden Tapu Alınabilir mi?

Taksitlendirilmiş satışlarda kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi,

Satın alınan taşınmazın tapu kaydına kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi,

hallerinde müşteri adına tescil işlemi yapılmaktadır.

Müşteri Satın Aldığı Taşınmaza Ait Borcunu Ödemediği Takdirde İdare Ne Tür İşlem Yapmaktadır?

Hazine taşınmazını satın alan müşteri, üst üste iki taksitini vadesinde ödememesi halinde, idare, müşteriye, borcunu hesaplanacak faiziyle birlikte 15 gün içerisinde ödemesini, bu süre içerisinde de ödemediği takdirde, sözleşmenin fesih edileceğini tebliğ eder.

Tebligata rağmen bildirilen süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde;

• Tapuda alıcı adına tescil edilmemiş hazine mülkiyetindeki taşınmazlar için; sözleşme feshedilerek, satın alınan taşınmaz için ihale öncesi geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek bütçeye irat kaydedilir ve kalan tutar faizsiz olarak müşteriye iade edilir.
• Taşınmaz, banka teminat mektubu alınarak veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tapuda tescil edilmiş ise; idare tarafından, teminat mektubu veya ipotekli taşınmaz paraya çevrilerek kalan borç faiziyle birlikte tahsil edilir.